冯仑:买房这些事儿

买房有哪些容易掉的坑？
如何快速看懂房产相关政策？
新房、二手房买哪种更合适？
租还是买？
房地产行业的下一个风口在哪儿？
未来房价是涨是跌？
……

房子，时刻牵动着每个中国人的神经。你跑不掉，也绕不开。
信息爆炸年代，楼市显得迷雾重重：一方面调控政策层出不穷，限购、限售、租购并举、共有产权等新名词让普通买房者摸不着头脑；另一方面一线城市住宅市场趋近饱和，新一线城市崛起，“互联网+房地产”、养老地产崭露头角，房价走向到底如何，房地产还值得投资吗？太多问题困扰着买房人。
“房住不炒”时代，买房应该知道的这些事儿，作者冯仑为你一一解答。

潘石屹、吴晓波、薛兆丰、雷文涛鼎力推荐！

时代充斥着资本和转型的气息，无论是普通买房者还是房地产从业者，总是纠结、迷茫着，难以抉择。虽然市场上不乏房地产类的书籍，以系统化思维、浅显易懂的语言探讨购房逻辑与房地产商业模式等问题的却很少。

在本书中，作者凭借20余年房地产从业经验和对市场的观察，用有趣的故事把复杂的房地产问题讲得通俗易懂，同时，为普通买房者及房地产从业者提供了一种新的视角。

本书从心态与观念、政策与调控、趋势与方向、税收与成本、数据与涨跌、时机与准备、城市与房价等多个层面直击买房者关心的核心问题，帮读者厘清买房全流程，精准分析楼市政策背后的逻辑，拓展房产财富视野。

冯仑
万通集团创始人、御风集团董事长。1959年出生于陕西西安，西北大学经济管理学院毕业。中央党校法学硕士、中国社会科学院法学博士。曾任职于中央党校、中央宣传部、国家体制改革委员会、海南省改革发展研究所。1991年，创立万通集团；1993年，创立北京万通实业股份有限公司。二十余载，除了耕耘万通，他还致力于推动中国房地产行业的良性发展，承担企业家的社会责任。

著有《野蛮生长》《理想丰满》《岁月凶猛》。

自序

01 心态与观念
买不到房的8种人
你给房子送终，还是房子给你送终
大城市一张床，还是小城市一套房
学区房就是一面照妖镜
买方可以买来幸福吗
男性买房 vs 女性买房

02 政策与调控
中国房市的无规律调控
解决房价问题不看市场，看市长
向新加坡学调控智慧和社会公平
调控房价，不如调控预期
为什么我喜欢到美国学习房地产

03 趋势与方向
“房住不炒”后的10个变化
限售：楼市新常态
调控的目标、方向与结果
6个置业机遇

04 税收与成本
房地产税落地是狼来了吗
从买房到持有房产，你被“税”了多少次
新房、二手房、商住房哪个交税更少
买房、租房哪个更划算
学区房价值与成本

05 数据与涨跌
判断房价涨跌的8个指标
房价下降可信吗
别信“金九银十”
日光盘谎言
如何判断拐点

06 判断与决定
首付贷比毒品可怕
小产权房不会复活
真优惠与伪优惠
房价的影响因子
当开盘摇号成为楼市主旋律

07 时机与准备
买房准备：多角度评估、择机买入
房价、调控与时机
年末年初，要不要买房
到底存不存在黄金出手机会
次买房、换房需谨慎

08借钱与算账
等额本金、等额本息、公积金贷款利弊分析
如何成为一个精明房奴
提前还贷款究竟合适不合适
换房的高卖低买玄机
共有产权房弃购背后的细账

09 看房与选房
中国人适合住多大的房子
为你梳理购房逻辑
8条选房指南：新房vs二手房
存量房时代，为什么新房仍值得买
现房购买指南
老家棚改拆迁，如何求偿
如何跟着棚改节奏买房
为什么说共有产权房可以买

10 二手房
二手房买卖流程全梳理
重新审视中国经纪人
房产中介能从你身上赚走多少钱
看明白中介套路，避开二手房买卖陷阱
买二手房容易栽的大坑
中介相争，买房者渔翁得利

11 租房
北漂租房到底贵不贵
三个大姐的租房故事
租购同权——多年媳妇熬成婆
当马云开始惦记你怎么租房
租房贷款靠不靠谱
10年租金堪比首付，为什么还要租房
租赁崛起有利无弊

12 装修与物业
精装修二三事
物业决定居住品质
从杭州保姆纵火案看物业责任与价值
居委会、物业公司、业主委员会
小区拆墙：墙倒了就是路

13 城市与房价
北京楼市新秩序
环京买房要慎重
天津这样的落户热城市，何时进入不吃亏
惦记丹东楼市的人醒一醒
海南楼市的短期下跌和长期美好

14 地域与选择
北上广深的褪色
返乡置业是一个好选择吗
三四线楼市走势
新一线城市
即将大涨的城市坐标

15 投资与升级
当房奴，不如当岛主
度假地产购买攻略
当保险资本介入养老地产
房地产买卖的本质
地产行业有没有下一个风口
区块链、大数据、人工智能时代的居住体验

    判断房价涨跌的8个指标

2017年、2018年的房价下降让很多人觉得房地产市场转向了。过去10年，在任何一个时间点买房的人，即便当时看上去很不适合下手，后来还是能赚回来。房价涨跌的趋势走向是有据可循的。我总结了8个指标帮助大家判断房地产价格趋势。
个指标是当地的GDP水平。根据宏观经济研究，经济增长一般从人均GDP达到1 000～2 000美元时开始。当人均GDP达到8 000美元时，温饱问题基本解决，住宅市场逐渐饱和。当前，中国的人均GDP已经超过8 000美元，这意味着整体住宅供应量已经处于饱和的状态，所以近几年很多城市的住宅逐渐滞销。
第2个指标是一个城市成交的新房二手房数量比例。如果一个城市每天卖6套房子，其中3套是新房，3套是二手房，新房二手房比例为1∶1，这就意味着楼市接近饱和，北京、上海等很多城市就是如此。但是如果新旧房成交量比例不足1∶1，比如说卖了6套房，其中2套房是新房，4套房是二手房，说明这个市场已经饱和，房价快速上涨的动力减弱。
第3个指标是人口增长量。人口净流入量为正，房价上涨，反之下跌。住宅和人口数量高度相关，如果一个地方的人口数量没有增长，那里的房子一定会贬值。为什么说去东三省（辽宁省、吉林省、黑龙江省）买房要慎重？东北每年有180万～200万人离开家乡外出打工，甚至到海南定居，因此东北的住宅投资价值不大。北京、上海、深圳的房价为什么不跌？那是因为北京和上海的人口每年净增长五六十万，而深圳已经是人口过千万的城市，现在还在增长。在北京的朝阳区，光是中央电视台就带来了几万人租房、就业、消费、娱乐的需求，所以这个地区的租金持续上涨。
第4个指标是人口增长中积极人口增长的部分。众所周知，美国硅谷聚集了受过良好教育的科技人才。其中一些人在那里创业，既创造了就业机会，又带来收入，这种人口增长本身就是一种积极的影响。在中国，过去制造业、出口对GDP的贡献很大，而现在服务业、科技产业造福GDP增长。有一件事情很好有趣，天津人做了几百年煎饼果子，当地却没有一家年营业额超过1 000万元。但是，北京有一个创业者利用互联网思维做煎饼果子，公司市值高达20亿元。这个创业者不仅实现了个人价值，还创造了很多就业机会，带来了更多的社会效益和经济效益。
第5个指标是经济的增长。近3年以来，城市经济的增长发生了很大的变化。10多年以前，经济增长是外延式的，主要依靠制造业、基础服务业和包括原材料、能源在内的传统实体经济。所以过去的经济增长表现得更直观，城市越来越大，基础设施建设的投入也越来越多。结果，从事挖煤挖矿的人赚钱了，做出口加工的人也赚钱了。而说起现在，我就想到一道老歌《新鸳鸯蝴蝶梦》的歌词——由来只有新人笑，有谁听到旧人哭。新人是谁呢？我们叫它“五行业”——互联网、云计算、人工智能、基因生物、大娱乐大健康。每一个行业都与高科技密切相关。那旧人是谁呢？就是刚才我们讲的传统制造业、矿产、能源行业。新旧行业的不断更替促进了社会进步。
现在，互联网企业的集中度高到什么水平？数据显示，全国排名前2 000的互联网公司有60%在北京，30%在深圳，剩下10%分别在杭州和上海，其他的城市几乎没有。中国的电影娱乐行业差不多有100亿美元的市场。五大互联网娱乐公司——中影集团、光线传媒、北京华谊兄弟影业、博纳影业和万达影业——控制了中国90%的电影行业，它们都位于北京。大文化、大娱乐行业的领军者几乎都在北京，基因生物研发的前沿阵地主要在深圳，而靠前的金融服务业分布在北京、上海、深圳。未来的整个经济地图都变了，今后的房价“高山”只会在北京、上海、深圳、杭州、广州、苏州、厦门、成都等城市，剩下的地方都是房价“平原”。
第6个影响住宅价格的指标是税收。如果房地产税或遗产税在中国出台，本来你买了5套房产并打算传给你的子孙，那现在得赶紧出手或重新进行资产配置，比如，卖掉3套房子换1套更大的房子，否则你的后代可能交不起遗产税。假定1套房子价值1 000万元，按照美国接近50%的遗产税率计算，继承人需要缴纳几百万元的税才能成功把房子过户到他的名下。在国外，经常有人因为交不起遗产税，不得不先去借现金把税交完，再拿房子抵押贷款。这个过程很折腾，如果被继承人12月下旬去世，房产继承人根本没有时间折腾，因为来年就得交税。遗产税、财产税、增值税的征收导致持有住宅的成本变高，大家买房的意愿也随之降低。相反，在税收比较低的地方，比如像新加坡、中国香港、中国台湾地区地区，综合的税率大概为11%，那里的人就更愿意持有不动产。
第7个指标是汇率。人民币不断升值，在国外买房的人就会越来越多。国外房产的产权是较为的，而且贷款流程简单，利息也很低。但是，如果人民币贬值，在国外买东西（包括房子）相对来说会更贵，很多人可能就不打算出国买房了，特别是大城市的高收入人群。
很后一个指标是人们对于社会经济发展的长期预期。有购买力的人口如果对一个城市或国家的经济发展有一个良好的长期预期，他们就有意愿去那里置业。反之，他们选择去一个地方置业的意愿降低。显然，这种社会心理偏好对住宅的价值变化来说至关重要。