千年楼市:古人安心成家方案

◆宋史专家、中国好书作者吴钩，畅销书《新宋》作者阿越 鼎力推荐◆细琐工夫，勾描房产图景，从西周到民国，小品文说“古人安心成家方案”。◆这是一本太过“取巧”的书，可目前市面也仅此一本。◆兼顾严谨与通俗，是有趣的博学的聪明的人做的事情。

孟子说：有恒产者有恒心。 从西周到民国，居住问题一直都存在，是无论上至宰相下至平民都逃避不得、又爱又恨的生存题目。李开周开了先河，从古代各种房契、地契、租赁文书、地方志、笔记、墓志中爬梳史料，又加以繁琐的换算，很后以一种时下轻松易懂的语言，将古代的房产市场和古人的家居生活一一呈现，向大众讲述了西周的地价、汉朝的房价、唐朝的置业秘笈、宋朝的购房流程、元朝的住房政策、明朝的装修方案，以及清朝的购房者怎样贷款。 书稿是关于房地产业发展变迁的历史小品文集，视角独特，带有一定的考据性，史料来源丰富，是一本很好玩的，可在茶余饭后翻阅的读物。

李开周，1980年生于河南开封，知名专栏作家，先后在各大电视台主讲宋朝文化，出版《武侠物理》《武侠化学》《摆一桌绝妙的宋朝茶席》《吃一场有趣的宋朝饭局》《过一个欢乐的宋朝新年》等二十余部专著，有作品入选台湾地区地区地区中学语文教材。

目 录CONTENTS开场白：古代房价也很高吗篇 建造与开发记一次征地事件／013 元丰六年的拆迁补偿／017 宋朝的环境影响评价／019 太监包工／023 报数与报价／025 房子齐步走／027 北魏高楼／029 个性的房，手工的鞋／032 水边的商铺／036 在意念中完成开发／038 在元朝自主建房／040 窦乂治生／042太岁头上动土／044第二篇 楼市也疯狂西周的地价／049 居延房价／051 南北朝的房价／053 题门帖／056 陈仲躬买房／059 宋朝购房流程／062 宋朝房奴问题／065 元朝的地价和工资／068 苏辙买房记／071 宋朝人怎样让房子生钱／074从《金瓶梅》看明代楼市／077 从《红楼梦》看清代楼市／080 弘治朝集资购房事件／083 集体躁狂的嘉靖楼市／085 谁堵了楼市的下水管／088 想做房奴而不得／091 在清朝贷款买房／093 出典与活卖／096 典房与抵当／098 清朝小户型及其单价／100 回到民国去买房／104 借房等死／108 找房款／110 上海的租售比／113 成三破二／117第三篇 租房时代在唐朝租房／121《水浒传》里的租房／124 帝制时代的廉租房／126 宋朝住房自有率／129 典不到的河房／131 二房东的小竹筒／133 宁羡房东不羡仙／136 有多少才子佳人都成了房东／138 官员租房／141公房出租／143 免房租／145第四篇 住房政策西周售房合同／149 汉代财产税／151 悬钱立券，家园豁免／153 均田法，小产权／155 宋朝的住房救济／158 田宅充公／160赐 宅／162 一份契约里的元代房政／164 严禁官员买房／167 想卖房先送礼／169 帝国的契税／171 利玛窦缴契税／174 千年物业税／176 雍正版售房合同／180 最牛是房牙／182 捆住房子／184 丢了合同，没了权证／189 宋朝的售房合同／194 在万历年间买房过户／197 分割避税／199 灾后葺屋银／201 星级衙门／203 铁打的衙门流水的官／205第五篇 居住环境蛆缸里居住／209 树上的禅师／211 外城的卫生／214 骑黄马戴口罩／218 跟着房子去旅行／220 肥 遁／222第六篇 家居生活桃花岛，燕子坞／227 从平房到楼房／229 城居地主／231 大观园有多大／233 嵇康的辩术／236 左青龙右白虎／239 那些羞涩的豪宅／241 元代四种小户型／243 住在木桶里／245 隔墙有耳／248 我的厕所我做主／251 当马桶代替厕所／254 李赤的坐便器／256 墨子的卫生间／259 合作取暖／261 男人在左，女人在右／264 五亩之宅／266 给死人办证／268

    苏辙买房记朋友送我一套《栾城后集》，说是苏辙写的，笔力老到得很，简直赶超他哥苏东坡。我翻了翻，还没瞧出来苏家哥俩哪个水平更高，倒发现一个很有意思的问题：苏辙这人跟房子打了大半生饥荒。中国人的老规矩，父在子不立，意思是说，只要当爹的还在，儿子不管长到多大，都不必自立门户；而父亲过世前，也有义务给儿子留些家产。用这个规矩去衡量苏辙他们家，您会发现，苏辙的爸爸苏洵就没尽到义务。苏辙是宋仁宗宝元二年（1039）出生的，从这年起，到嘉祐 元年（1056）进京，苏辙在眉山老家旧宅里住了十八年。等到他 和苏轼考中进士，爸爸苏洵也做了十来年的官，在京城却没能置上房子，任由兄弟俩借住公署。后来苏辙、苏轼的爱人和孩子也 来到京城，加上丫鬟保姆，一家老小几十口，公署里住不下了，苏洵才去赁了一处宅院，几十口挤在一起。嘉祐五年，苏洵带苏 辙移居河南杞县，是租的房子；嘉祐六年，苏洵带苏辙回京闲居，还是租的房子；直到治平三年（1066）苏洵病故，除了眉山老宅，没有给儿孙留下一处房产、一块土地。苏洵遗言中没提房子的事，我猜他内心应该是有些愧疚和遗憾的。父亲过世后，苏辙守孝三年，再来京城做官，已经三十一 岁，该自立门户了。然而苏辙的运气似乎不大好，熙宁元年（1068）单位分房，他在家守孝，没赶上；熙宁三年皇帝赐宅，他去了河南淮阳抓教育，还是没赶上。眼瞅着朋友李遵度 在洛阳买地建别墅，眼瞅着朋友王巩在扬州扩建住宅，苏辙心 里难过，他在给朋友的诗中感慨道：“恨无二顷田，伴公老蓬 莱。”二顷田就是二百亩地。熙宁十年，苏辙去徐州，租住逍遥堂；元丰三年（1080）， 苏辙去江西高安，借住部使府；元丰八年，去安徽绩溪当县长， 住的是县衙；元祐四年（1089），去浙江杭州当市长，住的是府 衙；绍圣元年（1094）下放河南汝州，在许昌租了一处民宅；同年七月下放江苏南京，还是租的房子。苏辙下放南京时，王安石也在南京，人家早已置地买房， “以为终老之计”，苏辙见了，免不了再次感慨一番——此时 苏辙已经五十六岁，有道是人生七十古来稀，离入土不远了， 即使不为自己考虑，也该给儿孙们置业吧。所以在元符三年，苏辙回河南许昌定居后，赶忙拿出攒了大半生的工资，卖掉一批藏书，花了几年时间，陆续买下“卞氏宅”“东邻园”“南 园竹”，又改建、扩建，置成一处百余间的大院落，安顿下全家老小。回到许昌时，苏辙年近七十，儿子们都已成年，大儿子也做 了官，都该自立门户了。但是只要苏辙还在，就有义务给他们买房；只要苏辙没给他们买房，他们就有理由抗议。在《栾城后集》中，苏辙有诗道：“我老未有宅，诸子以为言。”这个“以 为言”，恐怕不只是提建议，还有喋喋不休的抱怨吧。

开场白＼古代房价也很高吗 一、这本书的缘起首先表示感谢，谢谢您能从琳琅满目的海量图书中发现这一本，并把它打开。这是一本历史著作，但跟其他历史著作不同的是，它讲的不是张大帅打败李大帅、刘皇帝杀死赵皇帝，而是古人的居住问题如何解决。居住问题当然是个大问题，房价涨落对每一个成年人都有着巨大影响。经济学家说，中国社会正处于经济上升期，所以会产生浓重的拜金主义倾向。我不懂经济学，不知道这话对不对，但是从切身感受出发，我觉得居住问题才是最直接的原因。说实在的，房 价涨得太快了，住房市场太乱了，人们把房屋看得太重了，不买房就娶不到心爱的姑娘，不买房就不能把孩子送到好一点的学校 读书，不买房就得忍受房东不守契约地乱涨房租。想买就要早些 下手，买得越晚越吃亏，买一所还不够，最好把全部积蓄都拿出 来砸到房子上，买完两所再买两所，买得越多越划算。越来越多的人拥进房市，大家都很浮躁，谁不浮躁谁后悔，于是整个社会 变成了一个非常浮躁的社会。孟子云，有恒产者有恒心。现在很多人都有了恒产，但是恒心并没有随之而来，因为大家追求的不仅仅是居者有其屋， 还追求拥有更多的房屋，以便耀武扬威地盖过邻居。毛病到底出在哪里呢？我试图从历史上找原因，希望搞清楚古代中国人在居住问题上是否也很浮躁，于是就有了这样一本《千年楼市》。二、古人的心境 对于古代，我们总会有各种偏于浪漫的想象。田园牧歌，鸡犬相闻，古人在绿树成荫的土地上栖居，不可能为了买房或者租 房而担忧。这种想象当然是违背历史的。 白居易《卜居》诗：游宦京都二十春，贫中无处可安贫。 长羡蜗牛犹有居，未如硕鼠解藏身。诗题“卜居”，意思是找房。诗句里的“游宦”指做官， “京都”指长安，“二十春”就是二十年。白居易在这首诗里说，他在长安做官二十年，一直没有发财，连一套房子都没有买 上，以至于羡慕起蜗牛和老鼠来了，因为蜗牛可以背着自己的房子，而老鼠则有老鼠洞可以安家。欧阳修也写诗描述过自己早年的真实居住情形：嗟我来京师，庇身无弊庐。 闲坊僦古舍，卑陋杂里闾。 邻注涌沟窦，街流溢庭除。出门愁浩渺，闭户恐为潴。墙壁豁四达，幸家无贮储。欧阳修二十八岁进京做官，没有住处，在一个偏僻街区租了 一所破旧小屋。那里地势低洼，夏天下暴雨，周围的水汹涌而来，院子里全是水，把墙壁都泡出几个大窟窿，幸好家里没有多少财产，不然窃贼一准光顾。在有无住房的问题上，古人跟我们一样缺乏平常心。苏东坡的 弟弟苏辙做官大半生，没有买房，于是儿孙们的抱怨就来了：“我 年七十无住宅，斤斧登登乱朝夕。”（苏辙《李方叔新宅》）“我 老未有宅，诸子以为言。”（苏辙《买宅》）七十岁时尚无住宅可以安身，儿子们纷纷埋怨。唐朝有一位名叫许浑的诗人，他的朋友 去长安买房，无功而返，临走时看见长安富豪之家房屋多得住不 完，又非常气愤：“海燕西飞白日斜，天门遥望五侯家。楼台深锁 无人到，落尽东风家。”（许浑《客有卜居不遂》）穷人买一 所房尚不可得，富人狡兔三窟，住宅空置，去哪里寻找平常心呢？ 陆游说过：“古人已死书犹存，吾曹赖书见古人。”古人早已死去，可是他们的诗词和文章还在，通过阅读那些诗词和文 章，我们可以体悟古人的心境，体悟他们对房屋的态度，甚至还 能计算出他们解决居住问题时所花费的成本。三、怎样计算古代房价宋人王瑀偁在《李氏园亭记》中写道：“重城之中，双阙之下，尺地寸土，与金同价。”这句话的意思是说当时都市土地紧缺、房价高昂。清代嘉庆年间重修的《上海县志》记载：“乾隆初年，或有华屋减价求售者，望望然去之，今则求售不得。”这句话叙述了上海房价的上涨过程——乾隆初年降价销售，没有人买，后来市场繁荣，房价上涨，想买却买不到了。诸如此类关于房屋市场的记述在中国古籍中俯拾皆是，可惜 并不能告诉我们一个准确的数字。古代文人一向如此，重视修 辞，不重视数字，用字遣词不求精确，只求气势。所以要想搞清楚古人买房、建房或者租房时要花多少钱，要想搞清楚不同朝代、不同时期、不同地域、不同房屋的价格，就必须依赖更多的 与数字有关的文献。为了写这本书，我在搜集数字文献上花了很长时间，既要从 图书馆和私人藏家手里抄录现存的房契、地契、租赁文书，又要 从地方志里寻找与田赋、契税、财产税有关的记载，还要翻阅历 代名人的信札、日记、诗词、笔记、墓志铭。中国古籍浩如烟海，但是与房价有关的资料却极稀少，有时候翻阅一整天史料， 也未必见得到一条有用的东西。诸位读者朋友想必已经明白，今天市面上历史书那么多，写古代房价的书为什么只有这一本呢？ 正是因为文献搜集太耗时间，别的作家觉得不划算。即使搜集到了足够丰富的文献，即使对手中文献进行了对比和梳理，也无法给出古代房价有多高的评价。原因无他，古今货 币不同，我们还需要将古代货币换算成现在的货币，甚至还需要 对同一时代的不同货币进行换算。很多读者朋友在网络上读到过古代货币的换算公式，大体是一两白银等于一石大米、一匹丝绸、一千文铜钱。其实这种换算是严重背离历史真实的。“古代”这个概念实在太大，春秋战国是古代，秦汉魏晋是古代，唐宋元明是古代，从有文字记载算起，古代跨越了几千 年。几千年当中白银的购买力怎么可能一成不变？白银跟白银也不一样，有成色很好的“九八足银”（含纯银百分之九十八 以上），有成色很差的“八五杂银”（含纯银百分之八十五左 右），也有虚拟的仅作为计价标准的“纹银”（含纯银百分之 九十三点五），它们的购买力肯定有区别吧。我们还要考虑地域差别：同一个时代，同样的银子，在京城可能不值钱，去乡下 却可能很值钱。一两银子在不同朝代的重量也不一样，东汉的 “两”很轻，一两不到十五克，唐朝的“两”很重，一两超过四十克。仅仅为了算出一两白银的购买力，就必须加上很多限制条件：请问您指的是哪一年的、哪个地方的、什么成色的一两银 子？加上这么多限制条件以后，本来很笼统的一个问题就变得清晰起来，可是读者也会变得头大，人家本来对一两银子值多少钱 挺感兴趣来着，一听居然这么麻烦，只好摆摆手说：算了，我不 问了。大多数朋友就是这样子，他们喜欢简单，对太复杂的问题不感兴趣，更不愿意花力气去琢磨。换句话说，大家的脑子喜欢 偷懒。偷懒的结果是，我们会在一些看似无关紧要的小细节上犯 下致命的错误。就拿白银与铜钱的兑换比例来说吧，1928年北京一两银子可换制钱（面值一文的铜钱）七百文，1931年天津一两银子可换制钱四百文，而到了1939年，一两白银在成都造币厂却可以兑换面值十文的铜钱两万文！银钱汇率变动如此巨大，如果您竟然按照一两白银等于一千文铜钱的荒诞公式来计算古代房价，计算结果一定非常离谱。对于房价数据，本书中出现了很多处换算，基本上都是按照 购买力来算的。也就是说，无论黄金、白银还是铜钱、纸币，一 律先算出在当时当地能买多少东西，然后再计算那些东西放到今 天值多少钱，依照日常商品价格特别是用粮食价格作媒介，将古代房价换算成我们现代人可以理解的数字。当然，这样换算仍然存在很不合理的地方，若要评价某个城 市的某个历史时期房价究竟是高是低，更应该算出房价与当时当地普通居民的收入。但是如前所述，史籍中关于房价的记载很稀少，关于居民收入的记载就更加稀少了。找不到普通居民的收入 数据，我们只好退而求其次，用货币购买力来换算。四、读这本书有什么用 古代有一个僧肇和尚，是译经大师鸠摩罗什（《天龙八部》 中吐蕃国师鸠摩智的原型）的高足，他说：“人则求古于今，谓其不住；吾则求今于古，知其不去。”人们希望通过今天来理解 过去，以为时间是变化的；我则通过历史来理解当前，因为我知道时间是静止的。以我等俗人的眼光来看，时间当然不是静止的，但是在不断 流逝的时间当中，人性却是恒久不变的。只要我们贪婪、自私、愚昧、短视、浮躁、虚荣的人性不变，我们面对居住问题的心态就不会出现根本的变化。今天我们走过的路，古人已经走过；古人曾经犯过的错，我们很可能还会再犯。观今宜鉴古，无古不成今，读读这本书，看看古代的房市，也许会对我们理解今天的房 市有所帮助。各位朋友不要误会，我并没有夸大这本书的作用，吹嘘它能成为您买房或者卖房时的指南。它仅仅是一本历史读物，它的文化意义远远大于现实意义。从生存决策上讲，历史几乎毫无意义。换句话说，千万不要 指望历史能告诉我们下一步往哪走才是正确的（事实上，即使历史已经告诉了你，你还是会走错）。一个修自行车的师傅读了历史，他的自行车并不能修得更好。一个投资房地产的商人读了历 史，他的投资胜算并不能增加。我们应该学习科学，因为有科学思维的人可以预见将来，他会生活在一个从现在到未来的时间段上。我们也应该多读历史， 因为有历史思维的人可以洞察世界，他会生活在一个更为长久的时间段上，仿佛从久远的过去一直活到了今天。而假如一个人既 不学科学，也不读历史，或许并不妨碍他发财，但是他将永远生活在现时现世，而体悟不到更为广阔的人生。时间不断流逝，历史的许多碎片散落在我们周围，这些碎片之所以能保存下来，是因为它们能满足我们现代人的爱好，而不 是由于它们包含了什么无与伦比的精粹。《千年楼市》就是这样一枚碎片，我希望它能满足一部分读者的爱好。再次感谢翻开这本书的所有读者，祝大家可以开开心心地读下去。