房地产企业破产重整疑难复杂问题解析

几年来，山东省利得公司在房地产破产重整方面进行了积极有益探索，办理了多起在省内外有较大影响的房地产破产重整案件，收到了很好的法律效果和社会效果。根据多年来办理房地产破产重整案件，2020年6月团队编写出版了《房地产破产重整操作指引》一书，得到业内人士、房地产破产从业者、政府负责城建的相关人员的一致好评，已经入选法律图书热销书榜。2021年底，河北省沧州市新华区三里家园项目工作专班通过此书与我们建立了业务联系，我们团队跨省加入三里家园政府组成的清算组，在沧州两年多的时间完成了四件大型房地产破产重整案。尤其是北京博达房地产开发公司开发的三里家园项目，作为河北沧州市被国务院大督查和省委巡视多次的烂尾项目，也是沧州最大的房地产破产重整案。该案件尤为疑难复杂，几千户购房者10年不能入住房屋。利得公司加入清算组成为管理人后仅用5个月的时间便通过重整计划，并按国务院督察要求的时间交付了2248套拆迁房和886套消费性购房，该案件被评为2022年河北省十大法制事件。再有河北省委巡视的沧州市安居房地产开发有限公司和沧州九乐房地产开发有限公司重整案，两个房地产项目烂尾时间均达到十年以上，目前已成功解决了安居公司1100多购房户长达十年的办证难问题。办理的沧州华兴置业房地产开发有限公司重整案，该项目也属于河北省委巡视要求限期整改停工多年的房地产项目，在第一次债权人会议后就成功的引进共益债务完成了复工复产。
我们办理的几起案复杂影响较大且长期困扰当地政府的案件因顺利重整成功受到有关部门和法律从业者以及从事房地产破产业务同行的关注与赞扬，他们希望我们能在《房地产破产重整操作指引》一书的基础上，结合具体办理案件的实践，总结经验，汲取教训，举一反三，规避风险，再撰写一本房地产企业破产重整的参考性书籍。我思索再三，决定以河北沧州的四件房地产重整案为主线，重点深度论述在保交房攻坚战中破产重整发挥的不可替代的作用。
本书第一编主要是对应破尽破房企的识别以及房企破产对程序以及管理人选择问题，围绕如何理解住建部提出的一法官模式和烂尾项目出现哪些问题应当及时推动进入破产程序，以及房企破产指定清算组担任管理人的必要性等展开论述。第二编主要是重点阐述房企破产特有债权优先性的保护与争议，对债务人财产不足已完成竣工验收后的续建费用分担以及在房企破产中引进共益债的分担等，针对当前白名单之外的房企完成保交楼工作需要打通和解决的一些热点难点问题的具体操作方法。第三编主要阐述如何确保房企能顺利执行重整计划，重整计划中常见需要法院协助执行的相关事项，重整计划监管的深度和广度，重整计划的变更和延长以及重整计划无法执行可否另行采取挽救方案等。若此书能契合当前中央和住建部在全国推行推动的保交楼工作顺利进行有益有利，也算尽了我们一份绵薄之力。